存量房貸利率有望下調(diào)？多家銀行表態(tài)

早幾天央行消息一出，不少像胡先生這樣的“高位站崗”購房者就紛紛向個(gè)貸經(jīng)理詢問銀行的最新落實(shí)情況。

“像我這樣站在6%的高位房貸，在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情及貸款利率下，感覺就像是當(dāng)了回‘大冤種’?！?/span>胡先生說。的確，記者簡(jiǎn)單給他算了一筆賬，300萬元存量房貸按照6%的利率，按等額本息的還款方式，每月月供需要2.1萬多。如果利率降到4%，同樣的還款方式，每月只需1.8萬多一點(diǎn)。還完整個(gè)貸款，整整可以“節(jié)約”80萬元。

無論對(duì)于怎樣的家庭，這都不是一個(gè)小數(shù)目。

帶著大家的疑問，7月19日，記者先后咨詢了杭城多家國有大行及股份制銀行的客服和貸款經(jīng)理，得到了大同小異的答案。

工行杭州一家營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的大堂經(jīng)理表示，“這幾天確實(shí)陸續(xù)有客戶來咨詢關(guān)于存量房貸利率的問題，我們都跟客戶認(rèn)真解釋了，目前行里還沒有接到有關(guān)部門的正式文件。后面我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注政策動(dòng)向，積極溝通對(duì)接，如果有相關(guān)文件下發(fā)，我們肯定會(huì)第一時(shí)間落實(shí)?！?/span>

在工行客服公眾號(hào)上，也已經(jīng)對(duì)存量住房貸款利率調(diào)整的相關(guān)問題做了智能回復(fù)：我行已關(guān)注到市場(chǎng)有關(guān)存量住房貸款利率調(diào)整的新聞報(bào)道，但是目前尚未接到有關(guān)部門的正式通知。我行將積極與監(jiān)管部門做好溝通對(duì)接，如有正式要求或方案，我行將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí)，您可以關(guān)注我行官方網(wǎng)站、公眾號(hào)等，或定期咨詢您的客戶經(jīng)理和貸款經(jīng)辦行獲取最新信息。

“大家確實(shí)很關(guān)心存量房貸利率，周末央行的消息一出，就有不少客戶來問我存量房貸利率的問題?！?span style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; color: rgb(0, 122, 170);">招商銀行一位個(gè)貸經(jīng)理這樣告訴記者，“目前我們還沒有接到正式通知，有了確切消息肯定會(huì)第一時(shí)間執(zhí)行落實(shí)?！?/span>

此外，農(nóng)行、建行、交通銀行等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員都向記者表示，行里已關(guān)注到關(guān)于央行對(duì)存量房貸利率的發(fā)聲，從各家銀行回復(fù)口徑來看，雖然暫未收到調(diào)整存量住房貸款利率的正式通知，但各家銀行均表示，將會(huì)持續(xù)關(guān)注政策動(dòng)向，根據(jù)政策要求及時(shí)做好貫徹落實(shí)。

記者還咨詢了幾家銀行的在線客服，得到的回復(fù)也差不多。

“其實(shí)我買的第一套房，享受過存量房貸利率下調(diào)，當(dāng)時(shí)是打了7折，這次不知道會(huì)不會(huì)有這樣的好事發(fā)生？”胡先生告訴記者，2009年時(shí)，他的一套杭州城區(qū)老破小就享受過存量房貸利率優(yōu)惠，折后利率連4%都不到。

確實(shí)，降低存量房貸利率有過先例。2008年10月，央行曾發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，“還記得當(dāng)時(shí)銀行還聯(lián)系我到網(wǎng)點(diǎn)重新簽協(xié)議，這次不知道能否再享受一遍？”

盡管房貸客戶希望存量房貸利率打折的意愿強(qiáng)烈，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“直接打折”的做法不太可能。

華鑫證券宏觀團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，本輪存量房貸利率調(diào)降應(yīng)該不會(huì)像2008年那樣一刀切，更多是根據(jù)存量房貸利率分階梯差異化下調(diào)。預(yù)計(jì)和2008年一樣都是從中小銀行開始，逐步向國有大行擴(kuò)散。

某國有大行浙江省分行高級(jí)經(jīng)理接受潮新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)認(rèn)為：“央行發(fā)聲是按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款，我判斷存量房貸利率調(diào)整會(huì)有一個(gè)過程?！?/span>

這位高級(jí)經(jīng)理進(jìn)一步指出，與當(dāng)年相比，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策是“因城施策”，不同城市的房貸利率相差很大，因此不太可能出現(xiàn)一刀切打折的做法。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調(diào)存量房貸利率更為可行。在執(zhí)行過程中，可以不用區(qū)分地域、首套房還是二套房、固定利率還是浮動(dòng)利率，各地可以通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制來召集銀行商討，形成一定的標(biāo)準(zhǔn)并加以實(shí)施。

前兩年房貸利率高企，杭州首套房貸利率最高點(diǎn)一度達(dá)到6.3%，現(xiàn)在已降至4%?！澳呐律晕⒌鹊纫残校辽儆袀€(gè)盼頭?！?span style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; letter-spacing: 0.578px; text-align: center;">胡先生說，期待細(xì)則文件早日出臺(tái)，解救他早兩年買房時(shí)6%的存量房貸利率。

招聯(lián)聯(lián)席研究員董希淼此前接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，根據(jù)央行表態(tài)，存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法，即直接降（變更合同條款）和間接降（貸款以新?lián)Q舊）。

今天記者再次采訪董希淼，他建議，可根據(jù)房貸利率水平分三檔實(shí)施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個(gè)基點(diǎn)；房貸利率在5.5%-6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個(gè)基點(diǎn)；房貸利率在5.0%-5.5%之間的打95折或者降30個(gè)基點(diǎn)。

在降低利率時(shí)，銀行無需與借款人重新簽訂紙質(zhì)合同，可采取此前貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為LPR利率時(shí)的做法，即向符合條件的借款人發(fā)送信息確認(rèn)即可。而所謂階段性，則可將時(shí)間暫定為三年，三年之后可以根據(jù)實(shí)際情況再做研究。

此外，董希淼還建議，央行可以適度通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)存款利率適當(dāng)下行，減輕銀行負(fù)債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對(duì)沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響。亦可對(duì)部分影響較大的銀行進(jìn)行定向降準(zhǔn)以彌補(bǔ)其損失。對(duì)于銀行而言，主動(dòng)讓利不僅可以更好地履行社會(huì)責(zé)任、促進(jìn)消費(fèi)，還有助于留住更多存量客戶。